Newsletter N° 89 del 02/11/2009
L'ESPERTO RISPONDE
Reggio Emilia - D: Buona sera, volevo sapere una cosa da voi se possibile. Due anni fa il nostro condominio ha indetto un'assemblea con all'ordine del giorno la trasformazione da riscaldamento centralizzato a termoautonomo. La maggioranza aveva deciso per il termoautonomo, ma per dare del tempo a tutte le famiglie di trasformare i propri alloggi si decide e scrisse in assemblea che il disuso della caldaia centrale di doveva fare dalla primavera successiva. Quindi si avevano a disposizione due anni per eseguire i lavori. Premesso tutto questo, l’altro giorno mi arriva un raccomandata dell’amministratore per assemblea straordinaria urgente sul suddetto tema. Come ordine del giorno al primo punto: variazione della maggioranza. Allora vorrei sapere, la delibera di due anni fa è per caso impugnabile?
R: La delibera di trasformazione dell'impianto da centralizzato ad autonomo, se presa con la semplice maggioranza dei millesimi, è assolutamente valida e non impugnabile. La delibera stessa tuttavia resta ineseguibile finché non è stata rilasciata una relazione tecnica che dimostri che la trasformazione produrrà il risparmio energetico richiesto dalla legge n. 10 del 1991. In assenza di tale relazione, quindi l'amministratore è responsabile dell'eventuale dismissione dell'impianto centralizzato avvenuta prima che sia certificata l'idoneità dei nuovi impianti singoli a consumare complessivamente meno combustibile dell'impianto comune.
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Reggio Emilia - D: Nel mio condominio un inquilino non paga alcuna spesa ormai da 3 anni. Solo pochi giorni fa l'amministratore ha convocato un'assemblea per riferirci l'esito del decreto ingiuntivo. Dopo 3 anni!! Tutte le spese che il condomino moroso non ha sostenuto,tutte quelle future che non ha intenzione di sostenere e tutte quelle relative all'iter per il decreto ingiuntivo e per un'eventuale richiesta di messa all'asta del suo immobile,a detta dell'amministratore,devono essere ripartite tra i restanti condomini secondo la tabella millesimale. Vi chiedo se sia corretto che chi ha più millesimi sia costretto a pagare cifre molto più alte degli altri condomini per coprire i debiti di un moroso.
R: Riferisca da parte mia all'amministratore del suo condominio che i debiti dei morosi non si possono spalmare sugli altri condomini. Così la Cassazione con la sentenza n. 13631 del 5.11.2001. La ripartizione dei debiti dei morosi sugli altri condomini deve essere deliberata all'UNANIMITA', quindi non a maggioranza, né tanto meno lo può stabilire l'amministratore. A maggioranza, invece, per sopperire all'inadempimento del condomino moroso, si può costituire un FONDO CASSA AD HOC, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva; conseguentemente sorge in capo al condominio e non ai singoli condomini morosi l'obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver recuperato dai morosi quanto dovuto per le quote non versate e per i maggiori oneri.
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Reggio Emilia - D: Il parco dove abito è composto da villette e appartamenti in piccole palazzine e il nostro unico stabile con 29 appartamenti, possiamo noi chiedere di sganciarci dal parco e diventare noi stessi un condominio? Consideri che su un terreno confinante sono state costruite delle ville molto grandi che hanno chiesto di entrare nel condominio e sono state accettate, quindi mi chiedo visto che è possibile annettersi ad un condominio è possibile anche distaccarsi?
R: l parco dove abita, Cristina, sarà dotato sicuramente di REGOLAMENTO CONDOMINIALE CONTRATTUALE con annesse le tabelle millesimali, quindi la prima cosa da fare è quella di leggere attentamente il regolamento e, perché no, anche il rogito. Lei vorrebbe attuare la divisione del condominio, materia vasta e complicata perché legata a proprietà comuni che potrebbero non essere divisibili o lo potrebbero essere in maniera virtuale, ma nulla impedisce di poter studiare la fattibilità. Solo con un progetto di massima si potrebbe poi chiedere la divisione giudiziale, perché, ritengo, che sia indispensabile. L'annessione al parco di altre ville o villette mi sembra un tantino surreale, ritengo basata più sulle chiacchiere che sui fatti concreti. I condomini, per certi versi, non possono statuire oltre le proprie competenze, quindi meglio affidarsi a studi tecnico/legali e poi decidere pacatamente.
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